Immobilienkauf in Südafrika – Checkliste

Immobilienkauf in Südafrika – was muss ich beachten?

Als Ausländer können Sie in Südafrika fast unbeschränkt Immobilien erwerben. Viele Deutsche scheuen dennoch aus Unkenntnis der Rechtslage in Südafrika vor dem Erwerb von Immobilien zurück. Nachfolgend wird ein kurzer Überblick über den Erwerb von Immobilieneigentum in Südafrika gegeben.

Was muss ich beim Abschluss des Kaufvertrags beachten?

Wenn Sie sich zum Kauf einer Immobilie entschlossen haben, geben Sie am besten schriftlich mittels eines Vordrucks, welchen Sie von dem vermittelnden Immobilienmakler ("Property Agent") erhalten, eine sog. "offer to purchase" ab. Vorsicht: Obwohl dies wörtlich übersetzt nur "Kaufangebot" bedeutet, wird durch die Gegenzeichnung der von Ihnen unterzeichneten "offer to purchase" ein rechtlich verbindendlicher Kaufvertrag abgeschlossen. Anders als nach deutschem Recht ist insbesondere keine notarielle Beurkundung  erforderlich. Von diesem Kaufvertrag können Sie nur in bestimmten Ausnahmefällen zurücktreten (z.B. bei Vereinbarung einer Bedingung; u.U. bei einem Kaufpreis unter 250.000,00 Rand innerhalb der "cooling – off" Phase von 2 Wochen). In dem Kaufvertrag sollte außerdem auch die Abwicklung des Erwerbs (z.B. Bedingungen für die Wirksamkeit), die Gewährleistung (z.B. "Voetstoots") und der Umfang des Erwerbs (welches Zubehör wird mitverkauft?) geregelt werden. Gerade wenn Sie die Vertragssprache nicht verstehen, ist zu empfehlen, eine "offer to purchase" zunächst mit einem Rechtsanwalt zu besprechen.

Wie erfolgt die Zahlung des Kaufpreises?

Üblicherweise wird in einem Kaufvertrag vereinbart, dass 10 % des Kaufpreises innerhalb einer bestimmten Frist (z.B. 2 Wochen) auf ein Anderkonto des Maklers ("Property Agent") oder Notars ("Conveyancer")  zu zahlen sind. Sie können beruhigt auf solche Anderkonten zahlen, da in Südafrika Makler und Notare  strengen staatlichen Auflagen unterliegen und das Guthaben durch die sog. "Fidelity Insurance" gesichert ist. Der Restkaufpreis ist vor Grundbucheintrag auf ein Anderkonto des Notars zu zahlen.

Kann ich den Erwerb der Immobilie durch eine südafrikanische Bank finanzieren lassen?

Ausländer können durch eine südafrikanische Großbank bis zu 50 % des Kaufpreises einer Immobilie finanzieren lassen. Die Tilgung der Hypothek ("Bond") kann aus lokalen oder ausländischen Einkommensquellen erfolgen. Die Rueckfuehrung eines Darlehens kann sehr flexibel gestaltet werden - in dem Sinne, das Sondertilgungen jederzeit ohne Zusatzkosten moeglich sind.

Ein zurueckgefuehrtes Darlehen kann jederzeit wieder aufgelebt werden zB. wenn eine Renovierung oder ein geplanter Pool gewuenscht werden.

Wann werde ich ins Grundbuch eingetragen?

Sobald die Offerte unterzeichnet ist, wird das Dokument an einen spezialisierten Notar ("Conveyancer") weitergeleitet. Üblicherweise bestimmt der Verkäufer den Notar.  Der Notar veranlasst die Eintragung des Eigentumsübergangs ins Grundbuch ("deeds office"), sobald die im Vertrag bezeichneten Bedingungen hierfür erfüllt sind (z.B. Zahlung des Kaufpreises, Kreditgewährung durch eine Bank, Verkauf eines anderen Grundstücks). Seit Mai 2005 ist außerdem Voraussetzung für die Eintragung, dass Käufer und Verkäufer Ihre Steuern vorab bezahlt haben. Mit einer Eintragung ins Grundbuch können Sie dann innerhalb von ca. 2 und 3 Monaten rechnen.

Wann kann ich die Immobilie in Besitz nehmen?

Üblicherweise erfolgt nach dem Transfer (Kaufpreiszahlung)  die Inbesitznahme der Immobilie durch den neuen Eigentümer ("occupation"). Es kann aber auch vereinbart werden, dass der Käufer bereits zuvor gegen Zahlung eines Nutzungsentgeltes ("occupational rent") die Immobilie in Besitz nehmen kann.

Welche weiteren Beträge muss ich neben dem Kaufpreis zahlen?

Üblicherweise trägt der Verkäufer die Maklerprovision ("comission"), so dass dieser Betrag nicht zusätzlich anfällt. Die Übertragungskosten ("conveyancing  fees") i.H.v. ca. 1- 2 % des Kaufpreises trägt hingegen der Käufern. Wie in Deutschland muss der Käufer beim Erwerb von Immobilien Grunderwerbssteuer ("transfer duty") gemäß folgender Aufstellung zahlen:

Kaufpreis
    

Grunderwerbssteuer/Transferkosten

R 0 - R 190.000    keine Steuern   

R 190.001 - R 330.000   5% auf den Wert ueber R 190.000   

R 330.001 und mehr  8% auf den Wert ueber R 330.000
    

Erwerben juristische Personen (z.B. CC = südafrikanische GmbH) ein Grundstück, fällt pauschal eine Grunderwerbssteuer in Höhe von 10 % des Kaufpreises an.

Muss ich neben der Grunderwerbssteuer weitere Steuern zahlen?

Sofern Sie Ihre Immobilie vermieten wollen, was ohne weiteres möglich ist, sind die Einnahmen in Südafrika zu versteuern. Wenn Sie die Immobilie veräußern, fällt außerdem Kapitalertragssteuer auf den erzielten Gewinn an (sog. "capital gains tax" = "CGT"), welche dem Einkommen des Steuerpflichtigen zugeschlagen wird. Besteuert wird die Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem Nettoverkauferlös. Der Steuersatz der Einkommenssteuer liegt je nach Höhe des Einkommens zwischen 18 % und 40 %.

Im Falle des Todes des Eigentümers der Immobilie fällt außerdem Erbschaftsteuer an. Diese beträgt in Südafrika 20 % bei einem Freibetrag von 1,0 Mio Rand. Da der Tod auch capital gains tax auslöst, kommen hierzu noch einmal bis zu 40 % auf eventuelle Wertzuwächse der Immobilie. Da zwischen Südafrika und Deutschland auf dem Gebiet des Erbschafts- und Schenkungssteuerrechts kein Doppelbesteuerungsabkommen besteht, fällt außerdem oft auch deutsche Erbschaftsteuer an. Der Steuersatz liegt dabei zwischen 7 % und 50 %, wobei Auslandsimmobilien marktgerecht (nicht mit dem Steuerwert!) bewertet werden.

Im Hinblick auf die somit drohende empfindliche Besteuerung wird dringend empfohlen, fachkundigen Rat von einem auf internationales Erbrecht spezialisierten Rechtsanwalt einzuholen. Da bei der Planung des Nachlasses (z.B. durch ein Testament) von deutschen Staatsangehörigen auch das südafrikanische Erbrecht zu berücksichtigen ist (Rechtsspaltung!) sollte sich dieser Rechtsanwalt sowohl im deutschen, als auch südafrikanischen Erbrecht auskennen.

Brauche ich für meinen Aufenthalt in Südafrika ein Visum?

Sie können sich im Rahmen eines Touristenvisums bis zu 3 Monate in Südafrika aufhalten. Wollen Sie länger in Südafrika bleiben, benötigen Sie ein besonderes Visum. Informationen erhalten Sie von auf Immigrationsrecht spezialisierten Rechtsanwälten.

Kann ich mein Kapital jederzeit zurückführen?

Wenn Sie Ihre Immobilie wieder verkaufen und das Kapital nach Deutschland zurückführen wollen, so können Sie dies als "Non-Resident" jederzeit tun. Allerdings müssen Sie nachweisen, dass das Kapital aus dem Ausland eingeführt wurde. Aus diesem Grunde ist es zu empfehlen, dass Sie das für den Erwerb der Immobilie erforderliche Kapital über ein sog. "Non-Resident"-Konto bei einer südafrikanischen Großbank (z.B. ABSA, First National, Standard Bank, Nedbank) einführen.